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调控至今新房二手房首现”同步降温” 市场心态理性

限购限贷至今,南京新房二手房几乎同时进入降温态势,在新房市场,排队购房、开盘即卖光的现象大范围减少,10月份开盘项目的平均去化率已降至7成,到11月份又降至6成左右。而在二手房市场,调控后的10月上旬还曾一度出现成交井喷,但此后逐步回落至平稳状态,此前过度扩张的中介门店,本月也开始出现关门“缩编”的现象。市场人士认为,由于南京楼市新房二手房联动态势近两年增强,本轮调控下也首次出现同步降温,市场心态已全面进入理性调整。

调控

新一轮楼市监管连续出击 调控力度持续加强

进入11月份以来,全国以及南京楼市都掀起了新一轮调控声势。11月10日,住建部、发改委下发通知,在全国范围内开展为期一个月的商品房销售明码标价专项检查。11月12日,银监会重拳出击,对包括南京在内的16个热点城市银行业金融机构进行专项检查。内容涉及个人住房按揭贷款、房地产开发贷以及理财资金是否违规进入房地产领域等。

在此背景下,南京楼市的监管措施也接连出台,从11月14日至15日,房管、国土、物价三部门接连公布与楼市监管相关的措施或动作,主要包括检查督促符合销售条件未及时上市的企业尽快上市。对参与竞拍土地的房企严格限定资金来源,规定购地资金必须为自有资金,对部分商品房销售价格违法行为也进行了查处通报等。

对中介和购房者违规行为的监管力度也在加强。本月11日,南京房地产市场综合执法办公室也发布通告,注销了134份外地购房者的购房证明,同时将购房人的违规行为记入其个人征信记录。工商部门也开展监管,要求严格执行挂牌销售房源必须签署《房屋出租出售委托协议》的规定,房主未签约房源不能上线或上架。

行情

新房二手房销量同步降温

开盘平均去化率再降一成

伴随调控趋紧,南京楼市行情持续降温,房产部门此前公布的统计显示,10月份南京市商品房和二手房的交易量较9月份同现下降,其中办理主城区商品房合同备案4879件,环比下降51.2%;办理二手房交易备案7159件,环比下降13.3%。

记者统计发现,进入11月份以来,南京楼市不管是一手房还是二手房,销量都显现同步降温态势。网上房地产显示,截至11月15日,11月前半个月南京楼市累计认购新房4600套,成交3726套,日均认购306套,成交248套,虽然比调控刚出台时“冰封”的10月上半月分别增长了3-4成,但相比10月份下半月日均认购437套,成交245套的数据依然出现回落,其中认购量缩水3成左右。

而在二手房市场,调控以后的10月,大量房源抢抓新政之前成交,行情一度出现井喷,网上房地产显示,10月份全市二手房成交12307套,日均成交397套,仍处于高位,而在11月份前两周,全市二手房成交5479套,日均成交365套,单周成交也从3000多套回落到2000多套。

调控后的10月份,开盘项目的平均去化率由过去的9成降至7成,新推房源卖不光已成为普遍现象。11月上半月,全市共有15家楼盘开盘,而其中开盘当天公布销量的仅有6家,卖光的只有5家,记者根据网上房地产统计发现,15家开盘项目中至今上传销量超过7成的只有8家,7家楼盘上传销量至今未过半,平均去化率再度降至6成,最低仅在1成左右。

房价

多板块新房二手房价同现“停涨”

3成小区报价止涨或下跌

不仅销量回归平稳,新房二手房的价格也几乎同时回归调整通道,中指院日前公布的10月份百城房价数据显示,南京新房价格10月份环比仅涨0.44%,比9月份大幅回落2.6个百分点,排名下滑到前20位之外,网上房地产则显示,11月份至今领取住宅销许的29家楼盘中,除4家纯新盘外,剩余25家在售楼盘中,有13家楼盘新领销许均价与上期基本持平,比例超过一半。其余12家楼盘中半数涨幅均未超10%。

业内网站近期也统计了11月份全市范围内154家楼盘的最新价格,结果显示,这其中除去32家目前没有房源在售的项目,以及14家尚未入市的纯新盘外,剩余108家在售楼盘中,有98家楼盘均价维持在10月份的水平未变,仅有10家出现上涨,涨幅多在千元以内。

网站统计还显示,自限购限贷以来,全市196个二手房小区中有多达20个小区10月份挂牌价出现下滑,超过总量的十分之一,此外有37个小区10月份报价涨幅不到2%,占到总数两成。而就区域来看,全市除高淳溧水以外的9个行政区,10月份的二手房挂牌均价涨幅都在5%以内,其中有6个区挂牌均价涨幅低于3%,其余3区均未超过5%,报价涨幅最高的六合区也仅在4.5%。

人气

看房人气持续低迷

售楼处加紧拓客,中介关门缩编

限购限贷至今,各大板块的开盘人气也是普遍降温,迄今为止,除了河西、禄口、板桥等部分区域,选房客户还能达到房源量的2倍以上外,其他大部分区域的楼盘,选房比例都回落到1:1,甚至更低。本月初江宁一家楼盘开盘,新推的160多套房源,摇号客户仅有140组左右,最终也未去化光;上周江宁另一家楼盘开盘,新推的200多套房,到场客户也不到200组,排号选房到150组左右,现场已基本没有什么人了。

调控下各板块的看房人气也是普遍下降,与此同时楼盘电话CALL客、小蜜蜂发传单的现象也日益增加,江北一家在售楼盘近期透露,本月他们成交了十来套房源,绝大多数都是前期看房的老客户,直接到售楼处看房成交的只有一两套,而且从本月开始,售楼处每天要布置CALL客任务,同时开始调集动销人员场外拓客,案场销售人员也会裁减。

二手房中介的情况更不容乐观,本月初记者发现,江北中介已经开始陆续关门,江浦象山路一带原先马路两边有三家中介,月初就已关停两家,桥北某大型小区周边原先聚集了近十家中介门店,眼下也有两家关门歇业。另据业内消息,目前包括河西、仙林等地区,都陆陆续续有中介门店关门。其中既有小型中介,也包括部分连锁门店。

对此专家表示,原先在市场调整期,新房二手房降温并不同步,往往是有先有后,而今年调控下,新房二手房几乎是同步回调,说明市场心态已普遍开始调整,一方面限购限贷挤压了绝大多数投*客,另一方面新房二手房联动态势增强,新房的供求面逆转行情退烧,也在很大程度上影响了二手房市场。南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远表示,接下来调控政策预计在未来一年都不会有大变动,新房二手房市场仍会同步调整,市场分化也将更加明显,买房人迫切需要从以前的牛市思维中转变过来,根据自身购买力选择性价比合理的房源。