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最严调控下南京楼市认购量减半 楼盘销售分化明显

一场全国大范围的楼市调控,正在进行中。

密集的政策出台,彻底打乱了原本火热的楼市。10月5日,南京“限购、限贷”加码,堪称史上最严。

为什么说南京这次调控非常严?

单身限购一套,这就杜绝了假离婚获得更多购房资格,这一招是过去调控中没有过的。

“二套房”首付提高至8成,过去最高也就只有7成。另外,“首套房”也变成了5成,过去只要3成,提高幅度都是历史最高点,买房准入门槛就加高了。

在如此严厉的楼市调控下,已经过去12天,南京房价真的像所有没买房的人期待的那样,跌了吗?可以从以下几个情形去判断:

热点盘价格被“限” 纯新盘开盘价低于“预期”

10月14日,佳兆业城市广场领取新一批房源销许,与7月份的价格基本持平,都在35000元/平米左右,7月份开盘的8号均价还比这一批的两栋楼都要高。

佳兆业城市广场10月份领取7、9号楼销许

佳兆业城市广场7月份领取8、10、11 号楼销许

不少楼盘的销许价,都远低于前期的“放风价”。河西南的纯新盘金地中心风华,之前放风要卖4万/平米,可能也是受“限价”影响,上周新领销许均价在35000元/平米,低于预期。

金地中心风华销许

上周末,青龙山楼盘融侨悦城领取首批房源销许,均价为23949元/平米,低于之前对外放风的2.5万/平米的价格。上周末首开,给出了不少优惠,据置业顾问价格,整体均价大概在2.2万/平米,远低于预期。

商品房认购量下滑,二手房短期认购量上升

10月5日发布调控新政,10月6~16日,共11天,南京全市认购量为2432套,平均每天认购量为221套,与新政前动辄400~500套的量相比,现在每天的认购量只要过去的一半,下滑还是比较明显的。

房地产既然作为一种商品,量价关系是市场最直观的反映,量和价也在互相影响。这点可以参照股市,通过合理的判断市场不同的量价时间点,来选择“出货”或者“入市”的时机。

去年这个时候,正是量价飞升的状态,也是合适入市的时机。2015年国庆七天,南京楼市认购量2851套,今年国庆七天只有1527套,缩水一千多套。

目前,南京楼市的认购量属于急跌状态,小编分析,可能有这么几个原因:

新政刚实施,很多人被限,购房资格没有了;

限贷,导致购房门槛提高,投资者观望;

原本有购房预期的,看到市场阶段性降温,产生观望情绪;

市场供应房源量不足。

如果,认购量持续这样走低,但是“库存”上来了,价格上很可能要松动了。

二手房方面,据统计,上周南京二手房成交4342套,成交量环比前一周的3310套上涨了1032套,涨幅为31.18%。需要注意的是,由于限购出台,很多买卖双方抢着过户,房管局也是大排长龙,直接导致上周交易量大增。有分析认为,预计数据滞后于实际市场半个月。

市场分化严重,热点板块、品牌知名度高楼盘受追捧

不同板块楼盘分化明显。河西南热度高居不下,上周,河西南楼盘金地中心风华和佳兆业城市广场开盘,虽然不少客户被限制,但是依旧人满为患,且所推出的房源均售罄。

佳兆业城市广场开盘

金地中心风华开盘

相比河西南,青龙山板块的融侨悦城在上周末开盘,就要冷清许多。开盘现场虽然设置了长长的围挡,但,讽刺的是,来选房的客户并不多,据说只有80组。根据网上房地产数据显示,目前融侨悦城实际认购仍然不足80套。另外,开发商领取三栋楼销许,开盘当天也只推出了一栋楼进行对外销售。

融侨悦城开盘现场

不过,与融侨悦城同一区域的东城金茂悦也在上周加推,170多组客户抢夺135套房源,最终去化超8成。

有业内分析,金茂在南京的品牌认可度是很强的,第一次开盘的时候是不够卖的,这次加推很大一部分是上一次转过来的客户,其实不缺客户。但融侨本身没有什么客户基础,甚至因为此前打业主事件,品牌形象很糟糕。

新政之后,类似融侨悦城这样开盘“遇冷”的并不是孤例,10月8日,南京证大大拇指广场作为新政后首个开盘楼盘,开发商表示最终销售7成,但有有消息称实际只卖了3成。

在目前这种严格的调控下,板块、开发商品牌、楼盘也持续在分化,而且很严重。调控越严,买房人越珍惜手上的购房资格,也会相对谨慎,这时候就考验一家楼盘的综合素质。一些品牌差、品质差、地段差的楼盘,不排除后期“降价”的可能性。

库存低位徘徊,房价“下降”空间不足?

截止10月17日晚6点, 南京全市商品房库存为21187套,相比于10月6日20995的库存,略微有所上升。但从南京楼市历史库存来看,2万出头的库存依旧很低。

10月17日南京商品房库存情况

10月6日南京商品房库存情况

2011年,南京发布“限购令”,当时的库存量高达5.2万套,是现在的2倍多。如今的最严“双限”下,与过去最大的不同,就是南京可售房源并不多。

再加上,9月19日~22日连续四天的网拍,20幅宅地都达到最高限价,需要现房销售。如果未来供应量不足,库存上升动力不足,可售房源持续不足,楼市整体“降价”就很难有空间。

库存房产局官方发布,南京楼市逐步理性回归

从短期来看,

在20多个城市齐出调控所形成的威慑力和南京调控新政的多重打压之下,在新政的最强影响期内,市场对新政有一个消化期,这段时间成交量的降温是难免的,也符合“量在价先”的市场规律。国庆期间由于新政叠加假日效应,认购量下滑过大有着多重原因,并不仅是新政单方面的影响。国庆上班之后,南京的新房认购量已经出现稳步回升,10月10日已经恢复到百套左右。

价格方面来看,

南京房价上涨的势头已经被完全遏制,房价出现明显的降温趋势,新房价格基本止涨,虽然个别二手房主小幅降价,但多数也是此前报价偏高的下调,并未出现明显的降价抛售行为,挂牌量也未见大幅增加。

由于对刚需改善的保护,南京新政出台后,每天办理购房证明的买房人超过1000人左右,刚需改善等自住群体积极入市,并未出现大规模的观望现象。

很显然,南京的调控政策是给市场降温而不是冰冻,抑制该抑制的投资投机需求,同时又保护需要保护的刚需改善需求,最终是希望构建一个以刚需改善自住为主体的健康的需求结构,为楼市长期健康稳定发展奠定基础。从新政出台接近一周时间的表现来看,南京房地产市场正在朝着逐步降温、稳定健康发展的方向运行。