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房价还会明显上涨 但为何6成房企仍担心赚不到钱?

“热”被视为今年房地产市场当仁不让的主题词,无论是土地市场还是房地产市场;无论是上半年的北上广深四大一线城市,还是下半年的南京、厦门、合肥、苏州“四小龙”。

全民谈“房”,热潮当前,不少业内人士则提醒,深究这轮热潮的原因会发现货币宽松政策是主因,但即使市场一片繁荣,房企在财务方面依然面临难题,需注意风险。面对这轮上涨,调控则需要更重视制度创新和因地制宜。

宽松货币政策是房价上涨主因

在9月国家统计局公布的数据中,8月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市占比均超8成(分别有64个和57个),其中厦门房价环比涨幅达到44.3%,合肥、上海、南京、深圳涨幅也超过35%。

随之,杭州、郑州、武汉、厦门、苏州、南京、合肥等城市在8月和9月相继通过提高二套房首付、实施限贷、调整土地出让规则等方式抑制市场热流。

但据腾讯财经报道,杭州在9月18日限购前夕创造了3265套的单日商品房销售纪录;成都现炒房客一次性买走60套房,单盘单日创1亿成交;东莞一月推出多宗地块均刷新土地成交纪录…政策调控效果似乎还未显现。

“最近出台的政策力度比大家预想的小很多,大家可能也感觉到了。”

原因是什么?在9月22日重庆举行的“2016城市观点论坛”上,北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹告诉《每日经济新闻》记者,这得从这一轮房价暴涨原因说起。目前经济面临一定增长压力,央行有必要实施宽松的货币政策。但当前银行理财、信托理财等收益率都在下降,全球化配资门槛颇高,房地产投资重新成为比较重要的投资手段,大量货币必然进入了房地产领域。

的确,国家统计局数据就显示,2016年1-8月我国货币供应量M1增长率超25%,涨幅较往期增长了10%左右,已临近2009年的最高峰值线。

而今年1-8月我国的银行贷款中信用卡贷款、企业贷款都呈下降趋势,仅个人居民中长期贷款大幅增长了增长90%,占比由22%增长到了40%。

“增加的货币很显然是通过个人的购房贷款进入到了市场。也由于降息的作用,刚需对房价的承受力提高了20%左右。”杜丽虹直言。

受到宏观经济因素的影响,即使各地已出台或将出台各类调控政策,这一轮房地产涨势依然持续高温。

上述论坛中,不少业内人士就认为,这一轮房市变动中一线城市和部分二线城市房价涨幅会更加明显。在房价以稳定著称的重庆,也会未来三五年期间迎来拐点,地价和房价进入上升通道。

也由此,中国房地产开发集团理事长孟晓苏在上述论坛上强调,政府调控要因地制宜、分城施策,保持房地产长期平稳发展。

其直言,房前几年调控政策导致的产能过剩下滑等恶果已经在房地产表现出来,造成了目前房地产市场的很多怪象。楼市下半场,可以多采取制度创新,比如地票流通、农村土地入市、小产权房流通、用REITs向政府收购、政府全国租回等。

6成上市房企或面临再融资问题

市场一片火热,恒大将全年业绩目标上调至3000亿,碧桂园将年度业绩目标上调至2200亿元,旭辉也将年度目标上调了20%…据北京商报统计,截止目前已有54家上市公司上涨或维持业绩指标。

但繁荣之下,《每日经济新闻》记者也注意到,据不完全统计,今年1-8月上市房企已有10家业绩指标预减、10家首亏、2家下调。而这背后,房企的利润率也受到多方面因素的侵蚀。

中商产业研究院数据显示,2016年1-8月全国各类地王达211宗,拿地总金额达4874.6亿。据了解,目前北京深圳地价已超4万/平,上海土地成交价格也普遍在3.8万/平以上。即使伴随基准利率下降,房企的资金成本和部分企业的融资成本有所下降,但土地成本的大幅上涨,依然让企业不轻松。

值得指出,近年政府加大推动债券市场发展,企业能通过加大发行企业债,降低融资成本。多企业债平均利率5%,期限3-5年,能覆盖一般水平下企业的投资回收周期,相较目前的多种债券,的确颇为优越。

“但能从债券市场获利的基本还是大型企业,中小企业相对较难享受利好,多数债券期限都在2-3年,但平均投资回收周期是4.5年。6成的上市房企都可能面临再融资的问题。”

杜丽虹还指出,虽然基准利率在下降,但是整个市场信用风险在上升,信用率差也在扩大,中小企业面临的融资成本可能会更高。

记者注意到,数据显示,上市房企利润率平均值已从2010年的13.5%降到了目前的12.9%,伴随利润率的降低,资产周转率将下降,投资回收周期也会减慢,房企前期投资压力会更大。

数据就显示,目前房企投资回报率已降至8.3%,净资产回报率甚至下降到了6.4%,股东回报率低于总资产回报率,表明目前房企投资回报率已经低于债务融资成本。

“越使用财务杠杆,股东投资回报率越低。地产行业的中期财务风险,还在持续上升。当前房企根本无法承受降价,降价幅度最大到23%,就会有80%的房企会陷入财务困境。”杜丽虹直言。

的确,即使货币政策刺激、房地产销售复苏,但房企(特别是中小企业)的发展,也难言轻松。