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地产股暴涨的“真相”:千万别高估调控的效果

周五(8月12日)下午,A股地产板块集体涨停,让无数专家跌碎了“眼镜”。苏州、南京、合肥这些城市不刚刚颁布楼市调控新政了吗?

又是限购,又是限贷的,为什么地产股不仅不跌,反而暴涨!

很多人觉得是因为恒da持续增持廊坊发展、万科、嘉凯城等A股地产商,然后拉动了这一轮地产股行情。但其实,这个理由很难得到广泛认同。因为在万科等股票还没有上涨前,金地就已经涨停了。难道说,恒da也在增持金地?(呵呵~~)

房价暴跌没戏

在2016yiju沃顿的研修班上,澎湃资本创始人朱靖雷给邦爷介绍过资本市场对地产股的估值标准,当楼市比较好的时候,土地拥有越多,估值越高;当楼市开始出现调整,现金拥有最多,市值最高。

包括金地在内的公司,眼下恰恰就是钱多得流油的阶段。金地的一季报显示,仅仅一季度金地账面上的现金,就比去年年底激增了20%,拥有超过180亿元。而如果统计1—7月金地拿地的总金额和同一时期的销售金额可以发现,金地手上的现金还在增加。

前7月金地累计的销售金额达到了520亿元。但同期拿地的金额是多少呢?邦爷粗略统计了下大概是不到170亿!而这170亿还不都是金地自己出,有些地,比如上海的祝桥镇的“地王”,是引入其他合作伙伴一起开发的。

不只是金地变“抠”,比金地更财大气粗的主,上半年在买地这件事上也很吝啬。保利前7月的销售额是1227.71亿,可累计拿金地金额,邦爷匡算也就200多亿。就这200多亿,保利还准备引入其他投资方一块干。

国家统计局的统计数据,能够进一步证明目前房企有多保守。前7月,商品房累计销售额57569亿元,但开发投资只有55361亿元。投资额低于销售额,也说明房地产行业已经从快速扩张,转向了攻守平衡,甚至有开始收缩的倾向。要知道,前7月的土地购置面积只有11167万平方,土地成交价款只有3448亿元,分别是同期销售面积的1/7和同期销售额的不到1/10。

因为没有扩张的诉求,房地产全行业都在过“不差钱”的生活。开发资金80%自己解决,只有20%要贷款。也因为不差钱,才有那么多开发商捂盘、惜售,价格疯着涨。按照国家统计局的这组数据,就是以后政策有波动,给开发商的贷款都停了,甚至银行逼着开发商还钱,企业降价卖房的压力也不大。

越是调控的城市反而越值得买?

实际上,虽然房地产公司花钱比原来吝啬,但是对那些真正有价值的城市,他们还是会愿意花钱。

金地光上海祝桥一块地,就用了占公司上半年拿地总金额80%左右的银子(上半年金地拿的主要集中在上海、南京、杭州、苏州、东莞这些长三角、珠三角城市,中西部除武汉外基本没有参与拿地)。

保利的情况和金地相似,虽然保利在中西部城市布局更多,但是总拿地金额只有20%左右。

把更多的资金,集中在长三角、珠三角、京津冀的热门城市已经成为企业的普遍选择。

而这其中的一个重要原因是只有在这些城市,房地产才能变成为金融资产。链家研究院院长杨现领曾公布了他们对上海二手房流通率的统计数据,大概是3%,已经接近香港、纽约等国际城市。而深圳的这一数据在5%—6%。

较高的交易流通率,让上海、深圳等多地的房地产,具备了金融投资属性,成为一种金融机构可以投资,可以变现的资产,而这也就是它们想要的资产。

很多投行金融机构的负责人在私下和邦爷交流时说,最喜欢收购那些有能力可以通过市场短期变现的,又能通过运营,让房屋通过运营持续增值的标的。

歌斐资产房地产基金合伙人谭文虹说:“目前的地产基金正在回归本源。由于开发销售的传统盈利模式受到不断挤压,房地产的投资会逐渐转向到持有型物业的领域,机构逐渐成为投资的主要参与者,尤其是保险公司。”

歌斐资产除了持有目前交付的歌斐中心外,还计划在上海再收购一些商用物业。而歌斐资产背后的金主,主要就是保险资金和上市公司。他们非常看好上海、深圳这些全球性城市的投资物业投资预期收益。

热门城市的泡沫没有你想象的那么大

通过研究国家统计局关于楼市销售金额、投资金额、拿地金额以及房企的实际账面现金,邦爷得出了一个结论:房地产企业现在很健康。

从上海、深圳这些城市,金融机构大量购买房地产资源的现象,邦爷得出另一个结论:整个市场的需求还处于刚刚释放阶段,金融资本流入楼市,还仅仅只是处于初期。

那么,为什么很多人觉得楼市泡沫眼中呢?

之前,经济学家张五常说,楼市是否健康,很大程度上取决于人们对未来收入的预期。

之前,日本的房价泡沫崩溃,是因为日本人对收入高增长的预期出现了非常大的改变,于是日本房价开始出现了大的崩溃。

不仅仅日本,全世界其他很多地方,房价出现大幅下跌,都和居民收入增长放缓,甚至出现下滑有关。

但在邦爷周围,很难发现有小伙伴,认为未来工资会不涨,甚至会比去年收入还差。很多人都在说,要么不跳槽,要跳槽,就要拿比现在高2—3倍的工资。

有这样的收入预期在,你会相信,接下去房价会有暴跌?