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因城施策有效预防房地产“高烧”

进入2016年以来,在持续宽松趋稳的政策导向下,一线城市以及热点二线城市销售持续活跃,部分城市量价上涨显著。数据显示,2016年1月份至6月份,全国商品房销售面积同比增长27.9%。

进入二季度,各城市强调“因城施政、分类调控”,其中热点城市逐步收紧调控,尤其是沪深两地在3月底率先出台限购政策后,对其他市场过热城市起到示范作用,随后,二线城市中的苏州、南京先后出台限价政策。

“从房地产政策风向看,下半年政策总体从紧,部分政策即便看似宽松,实际上也会从紧,尤其是信贷政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示。

广发证券认为,预计进入下半年,大中城市房价整体上仍将保持环比温和上升,但升幅将逐步放缓。

业内人士认为,苏州的“调控十条”,强调的是控制房价增长以及加强市场监管,要求地产企业一次性公开房源及价格,防止捂盘惜售、借机涨价。南京的“宁十七条”,讲的是加强商品住宅用地供应监管,规范房地产市场销售价格行为。

而进入6月份,分类调控的政策主线进一步延续,并且呈现出更加细分化的态势,其中在6月份,合肥针对土地市场“地王”频现现象,出台新政,提升居住用地竞买保证金不低于参考总价的50%,同时指出各区县(除县级巢湖市和庐江县外)拍出“地王”的,须在合同签订后1个月内一次性付清,有利于平抑土地市场过热现象。合肥的“庐八条”关注的是商品住房价格明码标价备案管理,实施差别化信贷政策。

“二线城市的政策,沿用的依然是差别化信贷、规范开发企业行为、调节土地供应的监管路数,没有祭出‘限购’,以免误伤刚需。”一个不愿透露姓名的房地产研究员表示。

广发证券认为,整体来看,2016年上半年,政策宽松趋稳,推动成交高位运行,全国商品房销售面积创历史同期新高。但进入二季度后,政策强调分类调控,局部城市政策开始收紧,市场景气度逐步下滑,销售同比增速连续两个月出现收窄(大中城市3月份见顶,二季度逐月收窄),房价增速出现放缓迹象。进入下半年,前期需求持续集中释放,房价连续上涨挤出需求,成交同比增速将维持收窄的大趋势不变。

“展望未来,尽管目前中央政策逐步趋稳,宽松空间有限,但在绝对库存依旧高企的背景下,中央整体政策定调去库存的大方向不会变。同时,预计未来各城市的政策更加细分化,从以往几轮小周期经验来看,热点城市政策调控往往具有示范性作用,不排除未来其他热点城市继续跟进调控的可能性。而另一方面,库存高企的城市也将继续出台支持住房消费政策。”广发证券表示。