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双限后 一大波房源在“路上”南京哪些区域够保值?

南京双限令一下,不仅将炒房客挡在了楼市之外,还让原本“虚火”较旺的区域降了温。专家表示,未来房子将更倾向于“居住属性”,削弱“投资属性”,房地产市场将逐渐进入平稳发展期。在接下来的市场调整期,各区域均价会出现不同程度的调整。此前价格涨幅平稳,且有利好支持的或者发展较为成熟的板块,会相对来说较为保值。有开发商坦言,限购后的一段时间,将是检验各家项目产品质量的时间,只有项目产品过硬、品牌口碑好、物业等配套齐全的项目才能赢得市场、赢得客户。

据悉,11月份南京新房的上市量将延续10月底的大批量,预计会有近1万套房源入市。此前,南京日报房产部官方微信号“房老大”曾就“双限后会在哪个板块出手”这一话题做过一次“粉丝”小调查。结果显示,23%的购房者新政后会选择在河西南置业,选择河西中部、主城的均占17%,选择浦口、江宁为7%,而桥北、麒麟、城北燕子矶等区域则不被此次投票的“粉丝”看好。结合投票情况,我们对各大板块楼市现状进行了梳理。

河西板块

保值指数:★★★★★

作为南京楼市的“风向标”,河西一直是改善客群关注的焦点。新政前,河西中部、河西南部每每有楼盘推新,都会引发购房人争抢,有些项目的认筹金甚至高达50万元。受到限价的影响,目前河西中部、南部的新房均价被控制在4.5万元/平方米、3.5万元/平方米,因此出现了二手房价格倒挂的现象,例如此前,河西南五矿崇文金城就有房东报价超过4万元/平方米。

新政后,捂盘惜售的现象被遏制,就连河西板块都将迎来一波推盘潮。据网上房地产数据显示,刚刚推新的金地风华中心、佳兆业城市广场均已售完。接下来,仁恒江湾天成、华新城、海玥名都、宏图上水云锦等河西中部的项目年前也都有加推计划。而河西南的朗诗熙华府、升龙天汇、海峡城第三街区、正荣润峯和绿地华侨城滨江星晖近期也都有动作。目前,河西板块也被业内认为是南京楼市较为“抗跌”的板块。

江宁百家湖

保值指数:★★★★

位于江宁中心的百家湖,2016年9月28日,迎来两大商业综合体开业。从交通来看,除了现有1号线及3号线地铁外,还有在建的5号线和S3轨道线路,配套日渐成熟。

去年8月7日,小龙湾G23地块曾引起了11家房企持号牌参与竞拍,经过整整73轮被龙湖地产以47.7亿元的价格拿下,拿地楼面价高达12678元/平方米,成为当时江宁高价地。随着多个项目的进驻,百家湖逐渐由之前的刚需向改善过渡。由于受到限价的影响,多家楼盘均价都在3万元/平方米以内。例如,景枫凤凰台均价为29500元/平方米。

鼓楼滨江

保值指数:★★★☆

2013年之前,鼓楼滨江还被南京人称为下关滨江,之后南京将下关区、鼓楼区,合并设立新的鼓楼区,打造新的鼓楼滨江商务区。作为南京主城区的新兴板块之一的鼓楼滨江,旧城改造的成果备受瞩目。

随着中冶、恒大、龙湖、中冶等品牌房企陆续进驻,现在的鼓楼滨江已经和老南京人记忆中的完全不同了。2015年6月7日,龙湖纯新盘首次开盘均价21600元/平方米。到2016年5月21日,中冶盛世滨江首开均价已达到37000元/平方米。除此之外,近期,鼓楼滨江高价地2016G01地块也将由招商、保利、仁恒3家品牌房企联合打造,鼓楼滨江的未来发展速度不可小觑。

仙林/仙林湖

保值指数:★★★☆

交通的便利性、大学城环境优势、学术氛围让仙林板块为房产商和市民看好。随着绿城、高科、万达、金地、新城等多家品牌房企进驻,加快了仙林板块的开发。万达茂的进驻也让仙林湖区域的商业配套全面升级。许久没有推新的仙林湖板块目前新房均价在3万元/平左右。以高科荣境为例,去年10月的折后均价为19000元/平方米左右,今年5月的毛坯房价是24500元/平方米,目前精装均价约30000元/平方米。

浦口板块

保值指数:★★★

江北新区房价较高的区域依旧是浦口纬七路、纬三路隧道附近。新政前,浦口“天花板”为中建国熙台,项目首开均价30000元/平方米。雅居乐滨江国际均价29800元/平方米,紧随其后。正荣润江城、保利西江月、金地浅山艺境等项目均价也逼近3万。而去年12月份,类似正荣润江城等楼盘均价仅为21500元/平方米。

近期,刚刚推盘的雅居乐滨江国际、正荣润江城开盘销售数据还在上传过程中,但从现场意向买房人反馈情况看,与之前一房难求的情形相比,热度已经消退很多。

目前,浦口板块不少楼盘处于新房交付期,二手房成交情况不明朗。但该板块后期房源充足,体量较大,加上投资客被阻挡在“门外”,成交量有下跌可能。

江北高新区

保值指数:★★★

随着地铁3号线开通、浦口外国语学校高新分校入驻等利好落地,高新区也颇受刚需客群关注。今年1月份,该区域均价为12131元/平方米,9月份达到16133元/平方米,涨幅约为30%。不少二手房房主报价也开始水涨船高。

目前高新区是南京为数不多均价在2万以下的板块。有楼市专家表示,该区域是江北新区的产业基地,有流动产业人口作为支撑。9月份,该区域出让了2幅地块。11月份还有2幅新地块待出让,其中一幅起拍楼面价为10045元/平方米。

江宁九龙湖

保值指数:★★☆

作为南京市高新技术产业和先进制造业的重要聚集地。九龙湖片区集居住、文化、教育、景观为一体,也逐渐闯入购房者的视野。3号线开通,让九龙湖受益颇多,带动了一批购房者。

例如,老盘新城玖珑湖去年年初均价16800元/平方米,今年均价达到23500元/平方米。

今年6月,早前鲜有土地出让的九龙湖一口气释放出4幅地,总出让面积超29万方。其中,3幅地块最高限制楼面价均在1.9万/平方米之上。

城北燕子矶

保值指数:★★☆

在本轮房价上涨期间,城北后期发力的区域。2015年10月,位于城北燕子矶板块的电建海赋尚城的均价仅为17500元/平方米,一年的时间,该楼盘均价为25800元/平方米。双限后,城北燕子矶板块纯新盘融创玉兰公馆首推340套精装房源,折后价格区间在2.7—3万/平方米。

燕子矶新城是南京市重点打造的板块之一,城北的面貌近年来有所改观。但该片区的整体配套从规划到落实还需要一定的时间。

江宁方山

保值指数:★★☆

经过多年发展,方山板块依托大学城的优势,生活配套日趋成熟:地铁1号线早已通车,地铁5号线工程正在进行中。同时,世茂梦工厂项目预计2020年正式建成开放。除此之外,今年初南外也签约南京江宁方山分校。

方山板块今年年初均价约为10000元/平方米,如今整体均价2万出头,迈入20000元/平方米,改善楼盘均价2.4—2.6万元/平方米,刚需楼盘均价1.6—1.7万元/平方米。2016年9月,纯新盘鲁能泰山7号院首次开盘,推出235套毛坯叠墅房源,均价29000元/平方米。

板桥板块

保值指数:★★

板桥一直是南京楼市的价格洼地。在今年上半年,该区域由于门槛较低,也吸引了一批投资客,房价迎来了一轮上涨。2016年1月,板桥新房均价约为14100元/平方米,6月约为15800元/平方米,9月约为16500元/平方米,价格上涨约17%。与桥北、高新区、麒麟等刚需板块相比,板桥涨幅平稳。

除了和昌湾景、弘阳春上西江等品牌楼盘,11月板桥纯新盘蓝光公园1号将入市,这也是该板块为数不多的定位刚改、改善的楼盘,今年,板桥也迎来一些利好消息,比如未来将打造足球小镇,但其交通配套一直是购房者的“心病”。

麒麟板块

保值指数:★★

今年以来,麒麟是地价蹿升速度较快的区域之一。2015年,麒麟地块楼面价约为8000元/平方米,到了今年,已经出现20000元/平方米楼面价的高价地块。借地价上涨之势,区域内不少楼盘房价纷纷上涨。2016年年初,麒麟新房均价约为1.4—1.6万元/平方米,到了下半年,房价已经整体迈入2万。

尽管麒麟板块迎来一些规划利好,如有轨电车已开始车辆调试,商业综合体即将进驻,但很多生活配套落地还需要时间。新政前板块房价涨幅过快,“虚火”较旺。在整个城东范围内,价格优势已经不明显。对于刚需而言,门槛较高。记者调查后发现,麒麟板块接下来有几幅高价地项目将入市,压力较大。

桥北板块

保值指数:★★

2015年年初,被定位为纯刚需的桥北板块内,多数楼盘的均价都在10000元/平方米左右。比如去年春节后,苏宁天润城折后均价约为9280元/平方米,弘阳旭日上城均价约为11200元。从去年下半年开始,桥北多家大体量楼盘持续去化,房价持续上涨。去年年底,桥北纯新盘弘阳爱上城入市,均价达到13200元/平方米。2016年,桥北房价更是出现跳涨,包括威尼斯水城、大华锦绣华城在内的在售楼盘,或是毛坯改精装,或是加推洋房产品,价格纷纷跳至“2万+”。8月份纯新盘金象朗诗红树林开盘,精装均价已达到2.75万元/平方米。在今年上半年涨幅榜上,桥北不少楼盘遥遥领先。

在江北新区范围内,桥北算是生活配套较完善的板块。但由于涨幅过大,该区域被业界认为为房价虚高,“水分”较多。与江北其他区域相比,桥北价格优势丢失。据房产中介介绍,已有房东报价开始“缩水”,总价降幅在10万元左右。